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中国经济2008年：宏观调控与房地产变革 机会与挑战的对话

发布时间：2008-07-22 13:27


　　世华财讯  经济论坛
　　
　　中国经济2008年：宏观调控与房地产变革  机会与挑战的对话
　　
　　时间：7月19日  15：30—19：00
　　
　　地址：半岛* 城邦滨海长廊


　　
　　【主持人：曹景行】各位下午好！今天我们就这个各位清楚了，是世华财讯经济论坛，谈的是综合经济2008年，我们知道这是一个系列的经济论坛，我们第一讲谈得是宏观经济与房地产的变革。这个题目我们看得出宏观经济调整了好几年，我们宏观调控和房地产是非常密切，尤其我们今年感觉到房地产市场似乎到了一个拐点的时期，这个时期好多讲法，很多问题，到底是什么问题，我们希望通过今天的论坛，至少今天在座的媒体，请在场嘉宾给我们梳理一下头绪，这个问题实在关系到我们每个人，也关系到整个国家经济未来的发展，非常的重要，作为论坛的开头。
　　
　　请到的嘉宾陈淮所长，我完整地读一下中国城乡建设经济研究所所长、研究员 陈淮，这是他的头衔之一，因为他很多的工作是和中国的经济决策是相关的，由他从北京长期的参与决策的过程当中的人给大家梳理一个头绪，我想特别有价值，待会也有一个北京来的嘉宾，中国经济研究中心北京大学的教授徐滇庆，我们论坛的后半段他来参加。
　　
　　很有趣，陈淮所长在人民大学也有教学，徐滇庆在北大，我在清华大学，今天还有一位嘉宾是于品海先生，于品海先生起来，第一个是他的世华财讯，于先生世华财讯的董事长，他在香港还有2家上市公司。还有一个和大家今天所坐的会场有关，他也是开发商就是半岛?城邦，也是这个论坛的主办者，也是房地产开发商的身份来参与我们的讨论。
　　
　　问题交给我们所有今天来参加的，有很多问题大家想提，我们为了挤出更有效、更有针对性，大家所想提出的问题作出回应，我们先由媒体和在座参加论坛的各位嘉宾来提出问题，哪一位先提出，举手？关于当前的房地产的形势？
　　
　　【提问】：谢谢，我是深圳特区报的记者，我们最近楼市上半年的楼市出现的救市的论坛，现在的房地产市场导了非救的地步了呢，救市采取哪方面着手，是否对市场采取积极的效果，谢谢！
　　
　　【提问】我代表世华财讯想问一下的问题，陈淮所长建设部年内开大户型专保有税？
　　
　　【提问】您好，曹老师，我是深圳特区报的记者，我想问一下现在关于经济前景的问题。中国同时处于经济过热和通货膨胀两种情况的胶着的情况下，您怎么看待这种局面，然后经济过热和通货膨胀两种现象哪一种更加如果让您选，哪种让您更加忍受。
　　
　　【主持人：曹景行】可能不是经济过热，如果经济放慢能不能忍受？
　　
　　【提问】我想请问陈所长，谨几个深振业一个现象，深圳的豪宅高端住宅卖得特别好，半岛?城邦也是属于这类，我想问深圳的买家购买力非常强大，您对深圳的后市怎么看，有没有出现反弹的现象，因为有购买力的支撑。
　　
　　【提问】我想问一下问题，我是京报的，我是做房地产，很多朋友想买房，他问现在的市场的很冷淡我想买房，我想问一下专家，下半年的市场会不会有比较好的稳定，或者是反弹，大家那个时候比较好买房，这个问题可能我们买房的人会比较关注一点？
　　
　　【提问】你好，我是香港商报的代表，我想请问在座的各位嘉宾，很多楼盘是开发商做过一些香港概念，香港和深圳的毗邻，特别是西部通道开通，我想问的问题是香港的楼市是如何影响深圳楼市的，谢谢！
　　
　　【提问】你好，我是搜狐网的记者，现在很多人说深圳的楼市从基本面和长期看是一个走好的趋势，关键是深港一体化的趋势，但是现在来看有一些情况不知道您了解不了解，香港做规划的时候似乎没有考虑高端的住宅区有垃圾处理场，您站在您的层面上来看，深港一体化对深圳楼市的拉动和深圳经济的发展是一个可以预期的利好还是利空？谢谢！
　　
　　【提问】你好，我是理财咨询的网站的记者，我想问一下随着粤港之间合作进一步的深化，在深圳特别是高端房地产的走势有什么影响，谢谢！
　　
　　【主持人：曹景行】谢谢各位的提问，我们在座提问我们都清楚了，请陈所长开头理一个头绪，我也关系中国现在房地产形势到底怎么样？又怎么影响深圳？
　　
　　【陈淮】理头绪比较难，有很多问题，我也不一定回答得了。什么时候买房子合适，你和像于董这样的开发商搞对象就合适。
　　
　　因为我假定告诉你股票有投资的价值，但是并不等于说由于资本市场的内外因素他继续的下跌，很有可能这样。大家看看去年的股评我们可以把前十位基金、机构著名评论人的评论拿在一块，你把所有的评价看一下，评价最高的前20位的股票跌了一半的就是股票。买房什么时候最好就只有上帝知道，人不能比上帝聪明，非常抱歉，我不能回答你。影响我们房地产的呢，大家都清楚，我归纳一下，是不是这么几个因素，第一个资金、信贷规模、缩紧程度，利率高低。第二个土地，土地的供应量、土地价。第三个税，增值税、土地增值税、个人所得税、以及的二手房过程中的营业税和物业税。第三个投资规模，关系的经济的景气程度。第四个是外资和港资，我们深圳受到香港资金的影响程度很大。
　　
　　我很不好意思，很悲痛的告诉你说，这几个因素不归古方和城乡建设部管，资金归央行管升息不生息土地出让归国土资源部管，投资归发改委管，外资进入的许可程度的高低由商务部管。
　　
　　【主持人：曹景行】香港关系还有一个港澳办。
　　
　　【于品海】所以呢，建设部会不会出台下半年高端保有税的问题，你挂错了号。
　　
　　第三个问题，我们多说几句，大家归纳到一起就是说，我们房地产长期有没有足够的需求的支撑。所谓好因为很多人买，不好是因为大家不卖，都没有人再好的房子没有人买。有没有人买，第一位还不是取决于深圳这个地方的人有没有钱，钱都和少。取决于有多少人住在这个房子里，这是第一位。我们需要不需要给更多人盖房子，让他有房子住，房子不是股票，为卖而买，我们发明一革命化指数的交易直接买一个虚拟的房子就可以了，不用买半岛?城邦的房子，还得过税和交户，买房子首位是住房。我们有一个解读给大家，中国正出了一个重大的历史进步和变革或者说是转折的过程中，有两件事支撑着房地产市场的长期向好，我说的两件事利益的高低，第一件事作为几千文明的国家，老百姓从乡下改为住宅城市里就是城市化了。
　　
　　中国人相信吃饱饭由更多的人种地，住在乡下的人越多越好，种地越多，粮食越多，我们经济从战略和长期看，走到这么一个历史的转折点，不可逆转的转折点是我们靠越来越少的人种地，才能把更多的粮食积蓄。相信不信由你，大家唱民间故事演变的歌是服气双双把家还，描述一个浪费的民间故事，表达老百姓对农耕生活的向往。大家对理想生活是怎样？娶一个仙女做老婆，你浇水我织布，仙女娶下来良好够吃吗？不够吃，中国动荡不安，因为天灾人祸，打了粮食不够人吃，打得70、80个人吃，就得饿死，打吧，直到土地恢复新的承载，我们走知识青年不到农村去了，解放军不用学农。我们打的粮食吃不了，上亿人农民工来我们这打工，1.4亿进城务工。我们去年粮食总产量5.015亿吨，06年4.98亿吨，今年我们夏粮仍是大丰收年，足够13亿人吃，简单说我们正在人往城里搬的城市化的历史中。
　　
　　我们在1980年中国城市人口有1.9亿人，2008年我们中国城市人口5.9亿人，2020年中国人民可能超过8.5亿人，你说我们需要不需要建房子，不管这几亿人需要不需要建房子，但总是要住房子。
　　
　　我们中国还发生一个价值观的重大变化，什么变化呢？我们过去认为很可能是越穷越革命，只有无产阶级是革命对象，有产是革命的对象，地主资本家实行的专政，怎么能想有产呢，上上学老师交过有产阶级吗？请各位注意，中国价格趋向和政治发生的天翻地覆变化，我们不是把老百姓造成无产阶级的接班人，我们造就的小康社会是有产的社会，不是我编出来的，2002年中国共产党作为执政党，十六大报告说什么是小康社会，人民富足的社会是小康社会，1980到2000年小康社会是给老百姓增加收入为主，02年2020年这个小康社会我们除了增加收入之外是让老百姓有产，07年十六大再进一步明确说，我们要创造条件，让更多群众拥有财产性的收入，也就是说做有产者是善，是鼓励老百姓的目标，这样的政治取向是支撑老百姓买房、拥有财产的最大的动力。
　　
　　不管你意识到还是没有意识到我们已经发生这个意识形态的革命，共产党是干吗的？让老百姓过好日子，共产党另老百姓过日子走过四个阶段，第一个打土豪分田地，后来我们富人钱分给穷人之后，发现穷人还是穷人，全社会的财富的总量太少，给贫下中农分十个大洋还是穷人。第二个阶段我们实行公有制，第三个阶段我们鼓励一部分人先富起来，在提高效率丰富经济度面发挥了极大的作用。第四个阶段我们现在不仅解决老百姓吃穿余的小康，有家底的小康。大家想想有这么两件全民、全社会的重大的变革，我们有没有理由相信中国要盖很多的很多的好房子，还不是盖多少的房子，这远远不够。
　　
　　我知道媒体要写帖子，又给开发商招募了。刚性需求房子只涨不跌。我们在解释一下，为什么我们又出现了所谓的观望，讲的经济学的道理，这用不着人民大学博士生的学问，房地产本科三年级的教书写着，需求刚性是对某种东西的价格和收入杠杆不敏感，这是需求刚性，吃饭有这特点，你说收入涨30%，下越我们家多吃这30%，你不会因为收入的增长而多吃，这是对收入的刚性，你也不会因为食物变得便宜就多吃。刚性需求是有条件的，比如说人民在低收入的情况下，通货膨胀10%物价变化影响他每个月吃五次肉还是三次肉，价格变革非常敏感。对小白领说想清女朋友吃海鲜，鲍鱼贵，吃不起，今天的店庆优惠，说请女朋友吃海鲜，他不说七折，这个价格为小白领是高敏感。即便是刚性需求的食品也有条件，何况房子。深圳的房子为什么有了观望呢？因为有这几个特点，我们说刚才大家要住房子，是不是就是刚性需求，不叫，这叫必然会产生的需求。必然会产生的需求不等于刚性需求。
　　
　　讲几个，第一个房地产的东西有一个特点，在深圳工作的小白领，每月挣3千元，刚参加工作不久，撑死了每月600元用于住房消费，不管租的，月消费600元，下个月工资涨了33%，消费能力从600元提高到200块，这是住房消费能力对收入的高敏感、高弹性。
　　
　　收入只要增长了一小块，消费就可以增长一大块。这是高敏感，高弹性。第二，住房不像吃饭，吃四两可以吃饱，三两没吃饱。不一定，专家研究70、90平方米可以满足3—4口核心家庭90%的功能需求。70—90有卧室、有隔代分居，有厨房、厕所、独立洗澡的地方，俩代人可以分开住。120平方米可以满足他的基本功能的97%的需求，160平方米可以满足人们99%  的功能需求，240平米可以满足99.2% 的功能需求，也就是说人们买70—90，甚至到500平方米都是可能的。因此在这个时期大家都买小的时候和都买90平米和都买120平米的总成交量变成非常之大，可能小户型是贵的市区，大户型在郊区比较便宜，这就影响城乡过热和平均房价的变化，因此他的弹性很大，而不是小的。
　　
　　我说第三条，住房的弹性表现和吃穿不一样，吃穿的需求周期很短，不会因为听说一个好朋友儿子结婚请客、吃饭，咱们今天饿着把明天的需求挪过去，当天的需求必须今天满足，不能挪。所以说吃饭前置期只有一天。买衣服行，他的前置后错的周期是一年，买房子前置后错的周期是3—5年，我可有能力买房子，可以在三年前买，也可以三年后买，由于有了以上符合规律的因素，所以某年某月一段时间成交量下降和老百姓观望和一段需求的上升是符合客观规律的自然变化。
　　
　　你问我买房子什么时候合适，我也问了自己，我想大约是冬季，谢谢！
　　
　　【于品海】高手就是高手，谈笑风生就可以把 经济房地产运行的规律说得非常清楚。这是高手。
　　
　　由于陈教授基本上把很多刚才的问题在不动声色回答了这些，这样的话我就只是补充一点点，陈教授刚才所讲的几个概念，我刚才所说的是高手的一个分析，这一次从我个人的经验来说，因为我在国内工作了接近25年了，这一次的房地产市场的变化我个人在我公司里面、包括在世华和经济团队和房地产公司里面讲，这是第一次真正房地产周期中国出现。97年之前93、94年我认为都不是。就像股票市场波动比较大，最近半年九个月时间加上的疯狂评论的讨论，在这个过程当中有很多的专家出现了，到目前为止看专家来讲，只有极少数是权威性，像陈教授经济学家，绝大部分是短期学习班出来的，很快成为的“专家”，这种“专家”的噪音把市场搞得混乱。
　　
　　我们应该看到这次房地产的变动，很大程度是各种因素结合在这个阶段当中所产生在这个产业当中的独特的表现，如果你们做银行汇看到流性过剩的问题，从事汽车行业也会发现这个变化很大。房地产也是这个过程当中，房地产这个行业就像陈教授说的本身有他的供求的关系，也有作为投资者和必需品来讲有特别的元素，有各种的原因让他产生变化。
　　
　　我记得世华在06、07年中国经济的年报上面，我们公司在经过2个多月的辩论，我们不同部分的同时，我们觉得房地产行业当中有一个不同的商品，第一种是谁都需要的，可能是陈教授说的70—90平方满足三口家庭需要的商品，这种需要是非常基础，必须要存在的，每一个家庭都需要的一个必需品的身份。第二个阶段来讲可能是刚才陈教授所说的可能到了120、160、240那个阶段超过的必需品的阶段。这个部分来讲，在乎于人的经济能力和家庭经济能力成长，他的需求和欲望增加了，这个时候房子不单单是一个必需品，而且进入一个消费者的阶段，根据你的喜好和欲望来满足的。第三个作为房地产存在的模式来讲，我把它叫资产，在十七大报告中希望增加城市人口或者是对全民资产性收入的出现，这种资产性收入包括证券的持有之外，肯定是包括了房地产，这个阶段不管是60、70或者是100平米，购买这个房子的目的是增加资产，从而通过资金收入等等来增长你的收入的话，房地产作为投资的身份出现了，这三种角色扮演不同，可能经济到了某一个阶段，投资性比较大。在香港作为投资工具来讲，房地产是一个比较关键的工具，在国内的情况来讲，很明显，经济的变化是比较大的，在过去十几年来，贫富的差距来讲，城市包括大小城市都好，他们各类的状况都有出现，这种波动的情况产生了不同的需求，也因为这样，房地产不同的阶段当中出现不同的角色。很多人问干吗在海边买房子，有人说这不是必需品，这是生活的享受，也有人说它以后会增殖，我要他，也有人说我看不到海住不到好房子不舒服，可能有人认为120平方米三个人住是最低的要求了。
　　
　　【曹景行】我香港哥哥70平方米大约是100多平方米。
　　
　　【于品海】您这个问题是另外一个情况。房地产行业不管是国际的地方，它基本上是本地的行业，很难把香港和深圳做简单的对比，有人说深圳房价不够高，你看香港的。我有一次到销售中心碰到一个人，问我您觉得还要涨多少，我说我不知道这个事情。他说我是香港人，这个房子怎么不可能涨呢。我说千万不要这么想，因为香港的房价和深圳房价不同于一地化，不是必然因为他系深港一体化产生价格比较需同的纯粹从房地产价格来讲，他只是所有价格当中的一个价格，所有反映经济的一个差异，有一个可能性，如果深圳的房子比香港的房子贵一倍的话，有一个可能性，港币在过一段时间后贬值了一半的话，可能深圳的房价不一定会涨，但是就和香港的房价是一样的，明白我的意思吗？今天算的话深圳100万，香港400万港币，如果人民币和港币再调整价格的话，深圳的房子不会涨的，10年之后还是200万，但是深圳的房子和香港的房子是同样的价格，你说不是蒙我吗，说深圳的房子会涨价，倒过来说，香港的房子已经涨了一倍了。他的工资没有变，但是深圳买的房子已经涨了一倍。
　　
　　【主持人：曹景行】05年深圳的房子已经涨了20%。
　　
　　【于品海】深圳的房子是非常本地化的市场，不能和上海、北京比，倒过来说，深圳的房子也会受到整体的影响。建设部不是唯一影响房价的一个部分，这一点他是谦虚地说，陈教授从经济学的角度回答我们很多的问题，中国考虑房地产政策的时候，我相信最重要是考虑整个经济平稳运行的考虑，社会的和谐、财富比较合理的分配，产生更好的不同阶层、不同环境居住之下人的关系，都有考虑的。在这个过程当中，我相信过去几年国家的政策是非常对的，在维护整体的情况之下来讲，可能在这个过程当中针对房地产里面的一些不正常的行为，包括一些投资的行为、炒作的行为来讲，做一些符合整体经济发展利益的措施。
　　
　　当然对宏观调控来讲，很多人说成是房地产的，我觉得是错的。这几年由于外资对中国的期望和人民币升值的预期，中国的流动性是严重的过剩，这种过剩的情况来讲，就想记者朋友问的是经济过热还是通货膨胀，这两个我都哺养，这对买房的人和打工的人是严重损害长远利益的起因。过去几年，宏观调控还是起到作用，房价的调整回归理性是一个表现。
　　
　　谈到刚性需求的问题，我今天上了一课，陈教授提到，一般人刚性需求就是住房，他讲得非常清楚了，不是这么简单的。刚性需求陈教授是非常轻松把这个问题深入浅出道出他的道理，把刚性需求说成房价一定涨是错的，像很多的经济学家像徐滇庆教授会赶到我们现场，中国经济在以后30年没有持续高的增长的速度，但是还是相对于国外是较大增长的情况下，一切东西，包括你的工资、包括你的利润、包括房地产的价格都会稳定的往上走，但是并不表现中间不会下跌，不会调整，反过来必然会下跌、调整。如果您认为不会调整就是您脑子有问题。如果有人说不会下跌，百分之百错的。我们要看任何一个阶段，你把你的需求界定在三个分类当中搞清楚是什么，如果你在寻找你的必需品，你认为你到了一个可以进行一些奢侈的消费或者你考虑我不消费，有一些资产的有回报的时候享受一下可以做出选择，在这三种选择之下考虑什么时候产生你的购买行为。
　　
　　你可以看什么产品是可以升值，如果是必需品的话，最好看看您的口袋有多少钱，你的收入多少？如果你3千块工资，预备是600元的话，你干吗买房。很多人说我结婚要住就要买房，这个逻辑关系也不是对的，你要结婚，小两口合在一起3、4千块钱，干吗要买房，赚10年买一个90平米就可以了，住房不一定要买房，住房的需要也不是消费市场的刚性需求。
　　
　　倒过来你搞清楚这个之后，你行使你的选择之后，就是最好的选择。
　　
　　【主持人：曹景行】我下过乡，城市人口不到20%，现在是50%，这是中国城市化迅速完成了一半。到底谁种地，我也想过这个问题，四川地震之后我到过农村发现农村的经济结构不一样，农村留下的青壮年很少，这么重的繁重体力劳动让老的人种是不可能，但是高度的机械化可以分工的。那些买了收割机的就一个跑，这是相对的情况，带出了农村大量劳动力外移，这些劳动人口有没有可能回去，不可能。
　　
　　及时珠三角在“腾笼换鸟”，有没有过剩的地方，没有，是在其他的省份的城镇当中，这个过程对我们做新闻的观察的角度来说，这是一个持续的而且会不可逆转的过程，我们真正的解决的贫富的问题是农产品住房的问题，农产品住房的问题我没看到那个城市是做象样考虑的问题，珠三角是农民工最先进入的，能不能最先来一个思想解决呢，这是我作为新闻工作者提出的问题。还有陈教授刚才提出的现在整个今年的经济形势过热，我不一定只是过热，当然还有通胀，中央决策做了广泛的调研之后，现在开会商讨下一步到底怎么办？下一步怎么办就是房地产要不要救市。陈所长就是不救市是一个伪为命题，现在宏观调控走到这一部，下一步房地产不救是不是就死了。
　　
　　【陈淮】我刚才还觉得轻松一点，现在就觉得紧张了，断供？开发商和经营商谁先死？大家想听吗？我知道我不说。我先回答曹景行先生的问题，很有意思，包括三个问题。刚才于总谈到的中国城市化进程已经是拉开帷幕，不可逆转，这是一个不断推进的过程，不都集中在珠三角，过去20、30年来，中国经济有今天的成就，得益于城市化的成功，一个老人在南海划一个圈，有的珠三角，我们浦东开发差不多建了一个新上海，有了长三角，城市化进程是我们今天许多进程，今天失败、缺陷和城市化进程的失误有关系，我们90年代提出农民工进城不进城，不是这样的话，我们有一大批容纳农民工进城的城镇。等到供不应求大于供不应求的时候，就有人海深圳，上北京、下上海，大量农民工集中在沿海城市，带来我们一个刚才讲的问题，在沿海大城市饱和之后，中小城市会发展，前期的一些缺陷在城市化进程中不平衡会被纠正，这是第一层的意思。
　　
　　第二层意思，曹景行老实说农民工住哪，他们是真正没有居住的群体，现在规模有1.4亿个，比网上天天骂人的白领可怜得多。说我们要结婚了住你们家，要是在20年前，跟你妈说好，住一块。1.4亿农民工住的地方叫第一空间，我们地下层，北京地下住着过夜的人口有80万以上。现在北京城里有80万人在地下室。还有住在营业场所的。按照卫生管理的条例、治安管理条例营业场所是不能住人的，但是不住住那儿。第三个是城乡接合部，城中村是怎么来农民违规建的房子怎么来的，他真正支付的能力只有住廉租房，提供最大的廉租房供给的不是政府，而是城乡结合部的农民。北京有200万的北漂，光北京一个地方。
　　
　　第四个规模庞大的在哪儿，在中国建筑业的工棚里面，在建筑业打工的3400万人，全世界的正规军加在一块2900万不到，那得是美军、俄罗斯、中国加在一块，中国北京、深圳这样的大工地上，每天晚上青壮小伙子3400万，这是我们中国面对的住房的挑战，如果我们不化解这个矛盾，比低收入群众的住房、小白领当房奴的危机要严峻得多。
　　
　　15、20万来打工的人以后回去吗？回去。现在再问这些年轻人回去吗？不回去，死也在这儿了。下一代在城市中定居的趋势越来越明显。农民工的问题的确有，去年国务院“24号”文件里面明文写着逐步的解决农民工住房的问题。
　　
　　【主持人：曹景行】这个巧妙就在“逐步”两个字。我们休息一下。
　　
　　（休息时间）
　　
　　【主持人：曹景行】陈所长还有问题没讲完的，接下来讲。
　　
　　【陈淮】刚才有一个多大的房子的事，不是没有分类，24号文件规定廉租房50平米，经济适用房60平米，这个是满足基本住房的规模，90平米是满足人们改善性的需求，120平米是享受型的需求，合理吗？合理。过分吗？不过分。大别墅是奢侈性的需求，尽管要征什么事呢，不是建设部管，但是作为社会调整资源在各个人群之间分布构成的一个手段，一定是鼓励和保护人们基本住房需求和合理改善型的需求，限制享受型需求，抑制奢侈性需求。
　　
　　我们去年中央经济工作是短期，是08年我们防止房子过热，第二防止经济膨胀绝对性过热。我们当前的任务是防止经济速度过快下滑这么一个判断，防止经济增长速度过快下滑而不是防止过热，你问我那个重要呢，地震发生不久温家宝总理强调防止经济性过热增加，再强调一手抓经济一手抓发展，把房子问题清楚无误的表达出来，前半年经济15%增长是不错，是高位数，去年是19%，半年下降了1.4个百分点，是一个下降很快的速度。
　　
　　【主持人：曹景行】还有下半年的问题。
　　
　　【陈淮】我们面对经济考验的形势是非常严峻的，比大家看到的雪灾、地震的灾害还要严重得多。短期经济运行还面临很多的困难，通货膨胀和经济过热的问题，美国从今年起他说自己不是流动性过剩而是流动性短缺，面对经济下滑是负增长，美联储连续7次降息，美国减税是针对经济衰退的政策，美国同时面临经济压力，这2个事合在一起是不经常见的现象。美国得的是非典型性的肺炎，不典型，经济衰退和通货膨胀并存，美国采取不是鱼和熊掌兼得。而是在经济里面发高烧和血压高那个严重，先治发高烧，首先美国降息和减税和导致刺激进一步通胀的政策，美国先保速度的政策，我们和美国不一样，我们还在2位数之上，发展不平衡的矛盾还存在，发展不平衡可能带来危机。去年以来政府为了解决民生问题，开了很多很重要的支票，比如说在城市实现全民医保，这要多少钱，还提出在农村实行农民普遍养老的制度，我还反复提高24号文件扩大廉租房的范围，政府把买不起和租不起房子的问题包下来，这又要多少钱。我们还提出家电乡下，补贴26%，我们开出这些之后发生了灾害，政府的财政压力多大，大家可以想想。
　　
　　第二个，流动性争取要流动到国外，把水放出去，争取把美国的股市买成泡沫，这些资金流进入海外的军马简单说损失比较大，相当一部分的钱被套住了，在调整国内经济中被套住了。我们上个星期公布我们持有美国的国债5500亿美元，美国政府付咱们的利息远远不够人民币兑美元升值的，大家了解到次级债的黑市公司，我们发行5.55万亿的人民币的国债，换成2千亿进军美国股市黑市公司的投资也比较严重。我们商业银行买的次级债已经割肉了，2个月前全部清偿，房利美的事情又出现了，大家的资金套在那儿了。进一步QDII，买基金，赔7折已经是好的经理了，这一部损失也在经济活动中显现出来，还没有完。我们头上还有来油价、粮价。国际市场的粮价是中国市场的3—4倍，不得了，我们中国不缺粮食不等于国际市场部缺点粮食，国际市场缺粮食是因为拿粮食炼油了，国际商缺粮食不是多少人付得起粮食的价格，也不取决于种粮食的成本又多高。玉米提取酒精人就不够吃人们买大米练的油，目前我们可以掌握的咨询，国际粮价刚刚开头而不是结尾。大家刚才说的通胀的压力多大，中国不缺粮食，但是国际粮食对我们的压力很大，我们成品油的价格和还只是国外市场的一半不到，香港的货柜车进深圳还能开20公里，进来就加油。
　　
　　现在之所以还能维持这个局面是因为政府采取了临时价格的管控的措施和巨额的政府的补贴，最近一次我们提高成品油的价格，北京出租车的司机在原油价格每人每月补贴525一个人，北京6万辆出租车，全国多少的出租车？这些补贴总额可能比抗震救灾的规模还要大，不大可能长期的支持，这些因素导致我们今年下半年的经济运行过程中和投入的增量、资源回受到极大的格局。
　　
　　大家对下半年经济运行和通货膨胀的威胁有多大要有充分的估计，而不是盲目的客观。这并是中国经济走到危险的地步，我们常说外部输入性的通胀，不是中国缺粮食，中国不缺粮食，全世界粮价暴涨对我们造成影响，我们要提高油价势必导致下游很都产品都提高。应对通胀的问题我做了一个一定的解释。
　　
　　【主持人：曹景行】谢谢陈所长。刚才回答问题的两部分，一个对中国现在的经济运行，大家关心后半部分，中国经济形势楼市到底怎么样？尤其是房地产救市还是不求是的，徐教授把这个问题抛给你。
　　
　　【徐滇庆】最近有些研究机构来问我，房地产要不要救市？我就想他们请教，我说你指的救市是怎么救，怎么什么事都好商量，你要拿出一个办法商量。现在说全国的房地产市场，普遍都陷入低迷，交易量下降一半还要多。一些城市里面房价也在下滑，救市实际上这是一个民间的语言，比较准确地讲就是宏观调控，要涉及到我们为什么采取宏观调控的政策。
　　
　　我个人的看法，就是说在我们经济生活有看得见的手有看不见的手，看的减的手是政府的机制，市场如果失灵，政府不其作用又可能有危机。否则是相信市场，如果市场出来一种波动的状态，我们的心态就要平和一点，耐心等一等，一般情况下市场机制会发挥作用，达到一个新的平衡，不用动不动把政府搬出来，过多的互换政府来干预，这实际上对你没有好处，最后政府解决这些问题。政府管越多，群众的空间越大，在很多问题上要开倒车，经济计划什么都要政府管。但是市场不是万能的，很多市场上政策失灵，这时候我们政府要管，房地产的市场究竟什么时候我们面临一种危机，现在无非两种选择，如果房价一般的波动，政府就不用管，如果房价暴涨、暴跌，我们两边都要当心。大幅度的涨、大幅度的跌就要当心，哪个更危险。房价要是暴跌直接损害了银行，美国次级贷一跌跌出了银行的问题。这个不能低估。房价要是暴跌真跌了20—30%，银行业会出现不良的贷款，我们的银行体系本来就很脆弱，如果再增加一些不良的贷款，很可能会成为了压倒骆驼的最后的稻草，这一点要防范，房价暴涨肯定不好，这里面肯定有炒作的因素。
　　
　　深圳去年上半年房价在半年左右的时间上升50%，其中有炒作的因素太大，所以我们要密切关注，如果出现房价暴涨，是否有一些资金在这里面炒作，对这些非市场性的投机性炒作，必须加以约束。引进一些人的制度来规范，总之我们对当前房地产出现的一些问题，我们是要防范危机作为基础，至于说一般的波动，我们应该有足够的耐心让市场机制发挥作用。
　　
　　【主持人：曹景行】有一个问题没有明确的给出方向，当前一些市场有的人开始断供，房价出现下滑，或者说成交量非常的低迷，是不是意味着中国的房地产的市场进入一个迅速下滑的阶段。
　　
　　【徐滇庆】我不这么认为，这里面要看目前房地产市场出现这种低迷，他和整个的股市、整个的资本市场是一样的，都是发生着相同的变化。资本市场证券从6千多点，昨天跌破2700，这是我们经济基本面出了问题吗？我们经济基本面没有太大变化，还不错。为什么资本市场这么下跌呢？大家有共识，是信心的问题，信心问题是什么时候逆转的，美国次级贷，而且是全球进行的逆转，而不是中国，所以这种逆转的强度，已经到达了超过资本市场之间有一个零界的状况，房地产和资产市场有一个关系，可以从股市转移到房市，可以从房市转移到股市，有两个效益一个是替代效益一个收入效益。假定您在股市猛的一跌把整个收入跌了，这个时候不动了不会转到另外一个市场。现在是什么效益呢，现在太灿了，从6千多跌到2千多，是收入效益发生了效益。
　　
　　【主持人：曹景行】收入效益是不是把股市的人钱跌光了，大家都没钱买房子了。
　　
　　【徐滇庆】房地产没信心，大家就陷入了观望的状况。大家可能要问，信心什么时候恢复了，什么时候大家会买房，买证券呢？大家都持币观望。最近MBER、CCER来了十几个美国的专家，我首先请问他们，美国人的信心什么时候恢复？他问你们中国人信心什么时候恢复，都存在互相观望的状态。信心恢复是混沌的理论，我们在资本波动的时候很难解释信心什么时候垮下去，什么时候恢复。很难判断，混沌理论是福建的蝴蝶翅膀动一动就引起的加州的大雨。我们有一个判断，只要资金没有大量的留出中国，基本上中国市场的状况是属于肉烂在锅，如果股市下跌，资本房市继续走，这个在金融教科书上都没有出现，这是中国第一次遇到这样的问题。资金没有出现，直接出发金融危机的可能性目前不大，所以我对股市和房市都乐观的态度。基本的态度是大家沉住气，等一等，看一看，等到信心恢复的时候，股市、房市会自然回归到他自然的状态。
　　
　　【于品海】我要补充一下徐教授的，我不知道多少人经历过97年亚洲金融风暴，那次风暴过程中有很多争议，在那次发生事情的时候，没有人能想到那次竟然是中国人第一次在国际严重的金融事件当中扮演了关键的角色，为什么扮演这个角色，之前他的货币、人民币贬值了很多，他有足够的能力挺住，加上中国的政治意欲非常强，挺住了这个东西。
　　
　　倒过来讲，发生这个问题的时候，怎么翻过来的呢？香港的股市跌到简直是什么都看不到。
　　
　　【主持人：曹景行】18000点，香港不入市。
　　
　　【于品海】香港政府违背了不干预的政策，违背了格林斯潘的政策的时候，我看着那个股市下午的时候，香港拿了几百亿买蓝筹股，那天最终下来花了一千多亿，把汇丰蓝筹股基本上要多少就买多少，在那次简直是惨到什么地步，就是所有的经济和投资者个个都疯了。
　　
　　【主持人：曹景行】那个时候是一分钟一个亿。
　　
　　【于品海】放钱在哪里等你来，经过一天之后，市场稳定下来了。那次基本上是全球的金融危机。中国政府也是支持香港的政府，因为他们看到基本面是没有问题的。刚才徐教授提到中国的经济基础是没有问题的，但是急变动、波动性强的时候所有人要安静下来想想，寻求到市场平衡点的时候，你应该知道下一步有什么相应的政策出来，在所有情况之下，究竟这个市场怎么样，要知道这个情况怎么样？告诉我说中国上半年情况不好，我们有十点几的增长，人家会说什么，您就是牛，就在我们面前损我们，我们全国已经是疯狂的好了，奖金一箩。
　　
　　所以中国的发展的模式产生的对经济的波动或者是避免波动，徐教授说的宏观调控，防止下滑或者是过热的宏观调控政策来讲，政府是特有的。在这点来讲，必须从中国本身的情况看问题。
　　
　　【主持人：曹景行】有两个方面我想请教在座的？一个是怎么看我们的宏观经济，如果出现危机的时候。就是热钱涌得进来卷得出来，中国发生的可能性是一个。第二个就是银行利息，香港大量的房地产走了负资产，那是因为投资者和购房者支付能力，他不是很有钱，我失业、我的薪水砍掉一大半出现了断供，大量的负资产我们说银储楼给银行收回去，银行拍卖的价钱比二手房便宜，这样对房地产市场造成的很大的冲击，这在我是房地产危机的出现，在中国有没有可能呢？
　　
　　【徐滇庆】第一个问题确实是我们现在非常要担心的，海外资金大量地流入中国，这是有据可查的，第一季度不可解释性的资金流入中国高达850亿美元。4月份，如果这么简单地计算是500多亿，折算一下是700多亿美元，这么多钱的流入确实给我们的货币政策带来了极大的压力，但是我刚才说的他进来并不可怕，可怕的是刚才曹景行先生讲的，他要突然退潮，这个问题就大了，涨潮不怕怕退潮，所以现在呢，仍然不停往里面走，其原因是什么呢，流入中国的资金大致上分三块，第一块是投资的，第二块是避难的，第三块是投机的。从目前来看，区分投资和投机很难，没有表现不能推定。避难的在目前来看，比重相当大，因为海外的投资的环境现在要比中国要差很多，美国的次级贷还在发散阶段，目前没有那个经济学家可以准确的判断美国次级贷的危机什么时候收尾，收敛在哪里。
　　
　　欧元最近要出问题，欧盟学家要兑现许诺，目前的争论让瑞典学家作出判断，他们当年不加入欧元是正确的，意大利学家开始呼吁能不能洁身自好。全球经济学家认为中国是最稳定的避风港，经济稳定，使中国进入一个空前的大潮，就是流入。这样的流入大多数是合理合法，数量也不大，但是太多了。目前来看，国际投机集团的热钱有怀有恶意攻击中国的没有看出来，大量钱是投机、避难来的。对待海外资金我们要分清楚敌友。第一在时间上是短期，第二在空间上不固定的，目前量流进来的亲没有资金表，不符合投资基金的两个定义，这个钱数量不大，又非常多。是属于朋友，朋友来大树下避雨，你不能吧它推除去。
　　
　　所以现在要把退潮渠道理清楚，要有一个概念，在什么情况下，我们是允许他除去的，那些是必须审批、监管的，最近中央连续出台了一些政策，这些政策的本身就表明了中国对外流资金进行审慎性监管的态度，这些态度对遏制投资资金进入中国有一定的作用，我们面临的挑战是建国以来从来没有过的，也是国际金融史上没有过的，我们正在进行一场艰苦的摸索和试验，我们必须战战兢兢满面临这场经验，赢得经验面临这场考虑，万一出现问题会对我们中国金融产生很大的危机，并有损失。
　　
　　【主持人：曹景行】？？对我们金融机构出现非常大的压力或者是要出现压力。
　　
　　【徐滇庆】这个还要看看，不要急于得出结论。北京、上海的房产和深圳不一样，不要因为出现一些波动就大惊小怪，还是要沉住气，慢慢观察他的走向，现在我们头上，陈淮说的我们头上悬着堰塞湖，流入的资金的数量之大，我们从银行的城乡居民存款的余额上可以看得出一些分。2007年10月份我们城乡居民20万亿，我们突破了60万亿，短短几个月突破了40万亿，这个数字放在那儿，我们大家知道目前是负利率，通货膨胀利率是7.2，银行基准是4.14，3点多个百分点，金融学告诉我们负利率是一个很讨厌的东西，只要有负利率在，我们银行存款就缺乏稳定性，资金总要寻找保值、保值的途径，要移动。我们现在要考虑银行里短期内增加的这么多的资金来自于三大块，第一块正常的储蓄，第二块股市逃除去了，第三块是海外进来了。如果通货膨胀率继续的上升，那么流出来的势头更猛，我们就此下，我们希望这样。这样做陈淮教授分析了可能性不大，现在通货膨胀率在增长，国际上油价居高不下，从148降到130，但是离我们油价很多，铁矿砂涨了80—90%。而且我们上半年进口原油9050万吨，而2007年全国进口1.4亿吨，平均每年7千。我们的钢铁要不要涨？所以压力放在这里的，这不是我们的错，但是没有办法，要买这么多的东西，如果通货膨胀再上一上，负利率更严重，大家要想一想，往那儿流，堰塞湖不停涨，堤坝越来越结实，一旦下来，我们要防范。证券市场、期货市场、房地产市场等等，只有房市和股市，这个洪水冲到房市房市暴涨，冲到股市股市就要大起大落，冲到消费市场，CPI要上升。这个事情还没有发生，我们要防范，既然要这么大的压力在这儿，我们要沉住气，重要是要防范金融危机。
　　
　　【于品海】徐教授的回答我要加一点东西，第一中国对外汇的进入，很明显是有全世界最严格的体系，不管是进还是出。这点我们作为香港企业是非常有体会的，中国目前的外汇进入的情况来讲，当然除了出口和创汇就是IPI，外资投资。06年过万亿，现在是刚过2万亿，数字量是很大的，由于中国外汇管制的情况，这些钱像徐教授说退潮的可能性是技术性在，法律是在，但是现实来讲，肯定不可能一下子退了，因为是一个非常严格的管制。
　　
　　我又讲回到97年亚洲金融风暴，除了香港、还有马来西亚，他采取政策立刻在2天时间内实行外币管制，使马来西亚在那次经济危机当中受损比较小，比泰国、印尼小太多。这次是中国来讲，涨潮这么说我们是管制，退潮也是有管制。
　　
　　像97年金融风暴一样，当亚洲经济出现问题的时候，资金外逃了，中国经济好处有不外逃之外，另外他的外汇储备是历史深没有这么庞大的，就表示他抗御这个情况非常有能力。这是第一个补充。
　　
　　第二个补充是银行了体系，中国的银行体系在过去4、5年的时候是脱胎换骨的，从资产度的角度讲，中国的金融体系应该来讲是历史最健全的阶段，能不能改善更多，在经济管理、产品的多元化，非常依赖中国储蓄的文化，让他的资产负债表非常强，也是几年银行资本增长的情况将做了很多工作。再加上过去应该从可以从99、98年开始不断地提升准备金率，到今天是17.5的比率，这个比率的意思对很多人理解为宏观调控的一个手段，其实这个宏观调控的手段的结果是银行体系的抗御能力非常强。
　　
　　我有一次看到一个报告，说中国为什么需要提高准备金率，我听汇丰银行的人说，多年来银行以18个P？？作为准备金率，中国提高到15%没有什么了不起，只是回到比较保守的一个政策，由于这个原因，我们在报纸、网站上看到断供在深圳这个领域当中，我没有官方数字，是听说，从0.2几增加了0.5。是说银行的房贷率，不能说坏帐，变成坏帐还有一个过程。我没有官方的数字，从这个过程相对我的理解，相对前端时间SARS的情况还是有一段距离的，有今天房地产下跌引出房地产市场出现问题要怪罪媒体了，提到实实在在的金融体系不一样。我们大家看到次贷危机之后，欧美所有资产负债表和他储备金的情况相对中国的银行体系来讲，我没有数据，但是相对来讲是信心不一样。
　　
　　同样投资在建行、花旗银行、UBS这些基金，这各种的股票对他们的评价和他们的评比来讲，好象中国的银行还是在受欢迎行列当中，我相信中国的银行体系至少没有面对那一类的问题。
　　
　　【主持人：曹景行】最后几分钟的时候，我们三位来预测以下，中国宏观调控中央进行的广泛调研之后，可能有下一步的动作，现在到底会有没有大的东西，紧缩性的宏观调控会不会告一段落，有的主张下一步是不是有点放松了，或者是出口加工的企业采取的扶持的态度，这些方面到底会怎么样变化下去，两位能不能做一个简单的判断。
　　
　　【陈淮】我直接买给摩根史丹利要2千亿美金，别说我不知道，知道我也不说。但是反复提到影响政策的因素，我们可以作一些学者之间的看法，大家反复提到次级债，把老百姓吓唬到了。美国银行一共借给低信用的资金是多少呢？2千亿不到，这些老百姓不是都还不上了，呆坏帐只有增加2.8%，即使有200亿还不上，即使有2千亿，美国就减税。对中国有多大影响的问题，无比要搞明白什么次级贷的危机，我欠曹老师100元钱，撑死就是100元还不上。徐教授和谁打赌，打赌100元。次级债危机是金融衍生品导致的风险放大的危机，中国有没有这样的风险放大的机制呢，没有！所以简单地说也说不好，你说家里饭都吃不好，得糖尿病，当前是营养不良。他们因为有衍生品的市场，这是一个。二一个，我们刚才说到影响货币，反复提到日本、银行、我不知道我们媒体记者、专家学者有没有意识到一个浅显的问题，就是香港房价暴跌的风险和日本房价暴跌的风险是和严重通货紧缩联系在一块，不要搞错。超女才花那么多钱，通货紧缩才有这样的危机。
　　
　　我不做对当前房地产的预测，入市当谨慎，我们只说一个简单经济学的道理，当房价下降和通货紧缩联系在一块的时候是长期的大幅度的下降。一般人我不告诉他。为什么呢？春晚蔡明问“为什么”？因为通货膨胀是全社会人以币求货，叫通货膨胀，全世界以币求货是通胀紧缩，为什么以币求货是实物涨水和实物缩水，100元钱买到东西，通货膨胀下人们的自觉性是以货买期。
　　
　　【徐滇庆】陈淮教授把问题说得很清楚了，我们现在面临的最大挑战是总理讲的我们要防范通货膨胀，这个压力是我们实实在在面对的挑战。如果说，通货膨胀压力这么大，而且看起来下半年还不大好说，大家不要乱猜。还是我说的比方，天下下雨，大河、小河都在涨。如果出现问题那么就会地震，如果没这个问题，下边的水下来了，水位也涨上去了，所以不要为一些短时间的波动而惊扰，中国人应该有这个定力，相信自己的经济健全面还是好的，我们把当前的注意力集中在防范过高的通货膨胀率，因为通货膨胀率上到2位数会严重伤害低收入群体的生活，同时会极大冲击我们银行的稳定性，这个东西是我们真正应该注意和防范的，至于说其他的资本市场出现的一些波动，我们应该更加冷静地让市场起作用，相信中国的经济在今年下半年会持续走好。
　　
　　【主持人：曹景行】今天这么多来宾，大家听了很重要的言论。
　　
　　【于品海】我第一次在半岛?城邦搞活动的时候，我们的参加者和观众这么安心在听着，第一次。
　　
　　我们搞什么古里古怪的活动没有试这么乖坐在这里，大家都很关心这个事情。第二点来讲，我是很惊讶，今天陈淮教授和徐滇庆教授是非常深入浅出地把很多的问题都说了。第三个我还是说回一个事情，我们谈什么经济也好，最后看得实力，就是经济增长的实力，谈通货膨胀只有一个事，在84年第一次做中外合资企业的时候，我给第一个经理级的人给的工资不到200块钱，今天你问自己，你赚的工资和企业给你的工资是多少，这24年左右时间来讲，中国经济发生的非常大的变化，如果只是说出现在投资市场、理财市场、金融市场正常的一些波动，而把这些波动无限量延伸到崩溃就会显示你的脑子出问题。这在经济过程中这种问题是比较多。
　　
　　比方说你买房不买房，你的实力都多少就做多少事，我今天代表世华财讯非常感谢陈教授和徐教授，让他们在我这里办的第一场办得非常开心和满意的活动，我们的专业者非常得专业。
　　
　　【主持人：曹景行】谢谢两位教授！今天的论坛到此结束了。
　　

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